土地流转范例，土地流转

土地流转范例篇1

　　政策出新引导土地合理流转

　　政策是关键。出台土地流转政策，既要把握大局，又要从实际出发；既要坚持原则，又要大胆探索；既要明确方向，又要措施得当。

　　一要出台土地流转使用新政策，拓展土地流转空间。在确保用地指标在全市范围内平衡的前提下，采取农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩的办法，统筹、有偿调配使用新增耕地指标。对规模经营达到一定面积的，允许业主占用一定比例的土地作为加工和管理用房。鼓励农村集体建设用地可以采取多种形式进行流转，可以参与除商品房开发以外的农产品加工业、休闲观光业、农业社会化服务业等建设项目。利用土地开发整理复垦政策，采取农村宅基地置换方式，促进农村集体建设用地使用权流转。

　　二要出台农业规模经营扶持新政策，凸现土地流转优势。加大财政扶持力度，建立农村土地承包经营权流转专项资金，实行农业综合开发、退耕还林等惠农支农项目资金重点向农村土地规模化经营倾斜。加大金融信贷扶持力度，对农业经营大户给予贷款金额、利率及办理手续等方面的优惠和方便；建立完善农村担保体系，对达到一定规模的农业经营大户，优先纳入贷款担保范畴。加强服务和指导，建立自上而下的网络状、多功能的服务体系，为农业经营大户及时提供生产技术和产销信息。

　　三要出台农村社会保障新政策，消除农民的后顾之忧。建立和完善农村社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，降低农民对土地的生存“依存度”。研究制定鼓励农民进城定居后参加城镇社会基本保险的政策措施和“土地换社保”的实施办法。实行转岗就业培训重点向流转土地农民倾斜，鼓励各类企业吸纳农村劳动力，城镇公益性岗位优先安排给流转土地的农民。

　　机制创新保障土地有序流转

　　机制是保障。建立机制，既要勇于“破”，又要敢于“立”；既要抓住关键环节，又要带动全局推进；既要发挥市场的基础配置作用，又要强化政府的公共服务职能。

　　一要着力土地流转机制创新。这是通过市场优化土地资源配置，促进土地流转的客观要求。要大力培育土地流转中介服务组织，搭建起土地流转双方联系的平台；建立土地资产评估机制，科学评定土地价值；建立土地流转信息公开机制，构建土地流转信息网络，及时土地流转信息，增加土地流转的透明度；建立土地流转纠纷调解机制，依法调处土地流转中出现的争议与纠纷，确保农村社会稳定。

　　二要着力土地流转管理机制创新。这是保护土地资源，促进土地流转的现实要求。要制定土地利用与流转的长远规划，做好土地的集中连片和整理工作，为土地流转创造良好条件；健全农户自愿签订流转合同、村级组织审核同意、镇级流转服务组织批准并依法鉴定三个环节办理流转手续的机制；建立土地流转申请、登记、备案制度，严格土地流转申请、登记、备案程序；完善土地托管制度，统一托管土地，杜绝土地撂荒现象；创新土地使用监督制度，对流转后的土地使用情况进行定期和不定期检查，防止质量退化或者擅自改变用途；设立土地流转服务中心，负责法律和政策服务，组织合同签订和监督合同的履行。

　　三要着力土地流转风险防范机制创新。这是规避市场风险，促进土地流转的必然要求。要建立农业风险预警机制，加大对气象、畜禽疫病、农作物病虫害、市场信息的预测预报力度，提高规模经营防灾减灾的能力；充分发挥农业信息中心、农技推广基金会在普及推广农业先进适用技术中的作用，防范现代农业中的技术风险；革新农业保险制度，扩大农业政策性保险的范围，免征农业保险业务的部分税金，对关系国计民生的养殖业的保险业务实行适度补贴；建立土地复耕保障基金，基金规模根据流转土地复耕所需资金标准确定，由政府与业主组成基金管理委员会进行管理。

　　模式求新加快土地规模流转

　　模式是路径。创新模式、拓宽路子，既要尊重农民意愿，又要善于引导农民，使之有利于现代农业的发展；既要汲取群众智慧，又要善于对群众的经验进行总结升华，寻找更大的突破。

　　一要大力推行土地承包经营权量化入股新模式。按照股份制的原则，农民将土地承包经营权转化为股份，采取“土地保底租金+按股分红”或“无土地保底租金+保护价收购农产品+按股分红”等形式，委托给具有资金、技术资源的合作社或公司经营。合作社或公司将集中的资金和土地统一进行管理和开发，并以合同形式加以确认，实现土地规模开发、集约经营。农民在自己的土地上既可以做农业工人领取工资，又可以作为股东按股分红，实现了农民和业主风险共担、利益共享。

土地流转范例篇2

　　最近，农村土地流转问题引起了理论界和实际工作部门的广泛重视，特别是浙江省各地探索的各种形式的土地流转机制，更是得到了社会各界的关注。为此，浙江大学农业现代化与农村发展研究中心和浙江省农业厅共同组成调查组，分三个小组于2001年5至6月对浙江所属的宁波、嘉兴、湖州、金华、丽水、温州、台州、绍兴等市进行农村土地流转问题的专题调查。现将调查情况整理成本报告，并对其中的一些问题做了进一步的理论思考。

　　一、浙江省农村土地流转的新情况和新特点

　　（一）总体情况

　　据不完全统计（缺余姚、慈溪、象山、北仑4个县的统计资料），截止2001年3月底，浙江省农村土地流转涉及的村数占总村数的66.4％，涉及的农户占总农户的20.8％，其中，土地流出的农户占总农户的15''''9％，土地流入的农户占总农户的5.9％；有150.04万户农户流出土地，比2000年年底增长1.6倍；土地流转面积277.67万亩，比2000年年底增长1.23倍，占承包土地面积的13.1％。流转的主要形式是转包（自由转包和委托转包）、转让（包括反租倒包）、互换和入股。在总的农地流转面积中，转包的比重最大，其次是转让，两者相加所占比重为81.7％。流入工商企业经营的土地面积占总面积的7％。在农地流转中，共有各类中介服务组织3069个，其中，2910个为村级中介服务组织（占948％），153个为乡级中介服务组织（占5％）。农地流转中介服务组织数量占村数量的比例为7.8％。

　　（二）地区之间的差异状况

　　浙江省农村土地流转规模在各个地区之间存在明显的差异，发展不平衡。从涉及流转的村数占总村数的比例来看，湖州和绍兴的比例最高，分别是85.8％和80.2％，杭州和丽水的比例较低。从流转土地面积占总耕地面积的比例看，同样是湖州和绍兴的比例最高，分别是21.9％和21.7％，比例最低的是丽水和嘉兴，分别是5.6％和6.2％，比例最高的是最低的3.9倍。土地流转的形式在各个地区之间也存在明显的差异。从全省来看，通过私下转包和委托转包进行流转的比例最高的是台州和金华，分别达到81.8％和75.6％，而宁波和湖州的比例最低，分别为36.9％和38.6％。通过转让（包括反租倒包）进行土地流转的比例最高的是宁波和杭州，分别为58.8％和33.9％，而台州和温州的比例最低，分别为69％和7.4％。通过土地互换进行土地流转的比例最高的是湖州和衢州，分别为23.4％和12.7％，而台州和宁波的比例最低，分别为0.1％和0.6％。通过股份合作进行土地流转的比例都很低，相对来说比例较高的是台州、金华和衢州，也分别仅占3.4％、2.6％和2.4％，而在嘉兴、丽水和舟山则根本没有。土地流转中流入工商企业经营的土地面积占总流转面积的比例最高的是绍兴和杭州，分别为181％和12.3％，最低的是舟山和丽水，仅为0.3％和0.4％。

　　土地流转规模在地区之间的差异主要由以下4方面的因素所决定，即农村经济发展水平。农村产业结构、人均耕地数量、地方政府的政策取向。通过调查得到的基本判断是：农民人均收入水平高、第一产业比重小、人均耕地数量适中、地方政府对土地流转的政策扶持力度较大，土地流转的规模就比较大，反之就比较小。土地流转形式在地区之间的差异则呈现出比较复杂的原因。从调查看，在一般情况下，私下自由流转会在土地流转中占较大比重；但如果政府对土地流转的扶持政策力度较大，则反租倒包和转让的比例会提高。如果政府对土地整理的投入较大，则上地互换的比例就相对较高。土地股份合作主要集中在城郊结合部和集镇所在的乡村，但总体比例都很低。此外，调查中还发现，一个地方的经济越发达，土地流转的形式越趋于多样化和分散化。

　　（三）浙江农村土地流转的新特点

　　新一轮的农地流转呈现出以下新特点：①从无偿流转向有偿流转转变。例如在宁波鄞县、温州乐清，过去种粮大户承包的粮田大多都是“免费”的，还享受村里和地方政府的补贴。随着效益农业的发展，土地承包费（转包租金）已水涨船高，每亩水田年转包租金一般为100至200元，高的已接近300元。从浙江全省春，转包租金在各县（市）之间差异很大，以200至300元的相对较多，高的已上升到每亩每年1000元。转包租金基本上由当地土地租赁市场的供求决定。农业产出效益高、农业劳动力机会成本小的地方转包租金就相对较高，反之就较低。②农地流转从经济发达地区向全省扩展。在浙江相对落后的衢州、丽水等地，由于农村劳动力大量外出务工经商，农地流转步伐明显加快。③从农民

　　相互间的自发流转向组织化、有序化流转发展。例如，常山县钳口乡建立了土地流转服务中心，绍兴县建立了土地信托服务中心，农地流转的中介服务组织迅速增加。④农地流转后的经营对象由原来的种粮大户为主逐渐向工商企业转移，经营内容从种粮为主转向发展高效种养殖业。⑤各级政府高度重视土地流转。全省70％以上的县（市）政府都已相继出台了加快土地流转、发展效益农业的政策措施。

　　二、农村土地流转的作用

　　1.有利于克服小规模家庭经营的局限性。在家庭经营长期不变的情况下，如何克服当前农户小规模经营的局限性，走专业化、规模化、商品化、现代化之路，实现农业增产又增收，是新世纪我国农业发展必须解决的问题。在浙江，人们针对人多地少和农户小规模经营的现实，提出“农户连片专业规模经营”的经营模式。这种经营模式强调农业生产要在家庭承包经营的基础上走区域化、专业化、规模化之路。而实现这种经营模式的关键环节就是土地流转。

　　2.有利于土地的充分利用。通过土地流转把零星的土地从千家万户农民手中集中连片，按效率原则重新配置土地，进行适度规模经营，有利于改善分布于农民中异质人力资本的配置效率，促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流动和优化组合；有利

　　于农业的分工与专业化，使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路，实现土地资源的充分利用。

　　3.有利于农村劳动力向第二、第三产业转移。土地流转机制的建立，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非农产业转移，向城镇集聚，推动了城市化和农业现代化的进程。湖州市织里镇大潘兜村从1994年下半年建立土地流转机制以来，将1400多亩水田承包给14个大户经营，到目前全村已有1180多个劳动力转向第二、第三产业，占劳动力总数的90％以上，2000年的人均收入达到7899元。

　　4.有利于农业结构调整和农民增收。土地流转机制的建立，加速了农业结构的调整和优化，主要表现为“五增一减”，即水产增、蔬菜增、瓜果增、花卉增、其它经济作物增和粮食减。浙江的许多地区都通过各种形式的土地流转促进了产业结构的调整。例如，绍兴

　　县福全镇峡山村2000年在征得农民同意的前提下，利用152亩低洼农田调整结构，发展河蚌养殖，村与农户签订协议，农户将承包田反租倒包给村里5年，村里以每年每亩190元价格补贴给农户。村里把反租的承包田包给3个外地养蚌大户养蚌育珠，承包期5年，承包款每年每亩215元。

　　调整农业结构、发展效益农业大大增加了农民的收入。一方面，土地流出的农户的租金收入明显增加，例如在温岭市，农户间转让用于种西瓜的土地租金前几年只需每亩50元，现在涨到了每亩600元，最高的已上升到每亩800元。另一方面，土地流入的农户通过规模经营同样增加了收入。绍兴市通过土地流转和农业结构调整发展效益农业，农民的人均收入达到5414元（在浙江省排名第一），比上年增长9.8％。

　　5.有利于增加集体收入和增强村集体经济实力。无论是委托转包还是反租倒包，村集体经济组织借助于土地集中连片、土地整理、招商引资等手段，提升了土地的利用价值，增加了经营收入和发包收入。绍兴市在2000年通过土地流转，明显增加了村集体收人，增强了村集体经济实力。全市村集体经济总收入达到76665万元，增长了10.9％，其中，统一经营收入为11287万元，比1999年增长23.1%成包收入32678万元，增长10.9%。上虞市丰惠镇有12个村实施土地委托转包后，村集体经济每年共增加收入30万元。

　　三、浙江农村土地流转的经验

　　1.解放思想，消除认识误区。浙江农村土地流转的迅速发展，得益于思想解放和认识误区的消除。通过广大农民的实践和探索，人们普遍认识到：在长期稳定家庭承包经营制度的前提下，在充分尊重农民意愿和利益的基础上，在一些经济相对发达、人多地少的地区，根据农业。农村经济的发展要求，通过建立土地流转机制，使农民手中的土地使用权得以流转，实现土地的有效利用，使农业和农村经济得到更快发展，这是对双层经营体制的完善与发展。这种变革，不仅不会动摇双层经营体制，反而会有助于这一制度的长期稳定和发展。

　　2.政府重视，政策到位。实现农业增产、农民增收、农村稳定是各级政府的重要目标。在政府看来，农地流转有助于实现农业增产、农民增收、农村稳定，因此，浙江各级政府都对农村土地流转十分重视，出台了有关政策措施，推进了农村土地流转的进程。如衢州

　　市、绍兴市政府专门召开了土地流转、农业结构调整现场会，市政府领导人深入农村为农民就土地流转问题答疑解难。浙江省还专门召开了全省范围的“农村土地流转研讨会”，并准备在充分调研的基础上，出台关于农村土地流转的具体文件，为土地流转创造宽松的政策环境。

　　3.形式多样，灵活机动。在农村土地流转过程中，各地并没有采取统一的形式，而是让广大农民和各级政府根据当地的实际情况去创造。在流转形式上，除了前面介绍的转包、转让（包括反租倒包）、互换、入股等主要形式外，还存在许多其它形式：①季节性承包。例如，温岭市一些西瓜种植户的承包期只有一季。一些农户只是把冬闲田承包给他人耕种一季。②多次流转。一些承包经营大户把转包的土地再次转包给他人，形成土地的多次流转。③招标、拍卖。一些村集体将保留的机动地、“四荒”地通过招标或拍卖的方式承包给

　　他人经营。④土地信托。即乡镇或村的信托服务组织统一对土地进行流转。土地流转形式的多样化，使广大农民可以充分根据自身的实际，选择最适合自身需要的方式流转土地。

　　4.因地制宜，分类指导。土地流转既涉及农村经济的发展，又涉及农村稳定，因此，农村土地流转和集中连片要从实际出发，切忌一哄而上，要因地制宜，分类指导，稳定推进。在实施有组织、大范围的土地流转时，要充分考虑现有农村经济的发展水平和农村劳动力转移的状况。只有在农民人均收入较高（一般是超过5000元）、非农产业比重较高（一般是超过80％以上）。从事农业的劳动力比重较低（一般是下降到30％以下）、一般农户已缺乏种田积极性的情况下，土地才能进行较大范围的流转；并且在实施过程中，要坚持

　　“自愿、有偿、依法”的原则，不搞行政命令和强迫。同时，也应认识到，小范围的土地流转并不需要很多条件。一些经营能力不强的农户，同样可以将承包土地的使用权转让给种田能手或工商业主，同时，自己又作为劳动力被雇佣，从而既获得转让收入，又获得劳动力的工资收入，远高于自己承包经营的收入水平。一些不适宜开展大范围土地流转的乡村，应为农户间的私下流转创造条件、提供方便和加以指导。

　　5.把握原则，操作规范。从各地的实践看，始终把握以下三个原则：一是在土地流转过程中，所有权不能变，承包权不能变，土地的使用方向不能变。二是土地流转时注意对农民权益的保护。对流转的土地由乡镇、村集体统一发包招商的，要确立合理的利益分配

　　关系。根据土地的级差，合理确定土地流转基价，基价全额归农户所有，超过基价部分，做到农户得大头、集体得小头。三是具体操作上规范有序，注重程序的合法性。对土地流转面积涉及多数农户的，通过召开村民代表会议讨论决定，以充分尊重农民的自；流转双方尽可能签订合同，明确流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，及时办理承包权证变更手续。

　　6.土地信托，牵线搭桥。在绍兴、常山等地出现了土地信托的方式。所谓土地信托，是指在坚持土地所有权不变、承包权稳定的前提下，按照土地使用权依法、自愿、有偿转让的原则，土地信托服务机构受土地承包者委托，将其拥有的土地使用权在一定期限内转让给其他单位和个人的行为。土地信托可以使土地从小范围流转扩大到大范围流转、克服配对量过小的弊端；可以使土地流转从临时性、个案性转变为经常性、整体性流转，适应农民在不同季节对土地流转的要求。

　　土地信托不仅是对土地流转的一种单项服务，也是对发展效益农业的一项综合性、跟踪。土地信托的成功取决于建立一套完整的服务体系并提供完善的服务内容。绍兴县建立了县、镇、村三级服务体系。县设立土地信托服务中心，设在县经营管理总站内，负责土地信托服务的日常工作，并相应建立县土地信托协调领导小组，由县政府分管农业的副县长任组长。镇设立土地信托服务站，负责辖区内土地信托服务。村的土地信托服务由村经济合作社承担。整个土地信托服务体系所提供的服务内容主要包括以下3个方面：一是土地流转前的土地使用权供求登记和信息。即登记汇集可流转土地的数量、区位、类别等情况，接受供求双方的咨询，多渠道、多形式向辖区内外及时土地储备和可开发土地资源的信息，推介可开发项目。二是土地流转中的中介协调和指导鉴证。三是土地流转后的跟踪服务和纠纷调解。即主动帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证，积极开展信息、技术、信贷、司法等方面综合，拓宽服务领域，增加服务内容，提高服务质量。从绍兴县的实践看，土地信托服务大大加快了土地流转的步伐。在2001年上半年，共新增加土地流转面积4.5万亩，其中通过土地信托服务流转的面积为3万多亩，占2／3以上。

　　四、对农村土地流转的进一步思考

　　（一）如何认识土地流转和土地保障功能的关系

　　土地是我国大多数农民赖以生存的主要生产资料，在社会保障体系不完善和不存在的情况下，土地的社会保障功能不可忽视。土地作为社会保障的替代物，为中国农民提供了基本的社会保障，使农民在突发破坏性事件（如疾病、失业等）发生时不至于遭到毁灭性打击，从而成为维护社会稳定的一个重要因素。但是，必须看到，土地的社会保障功能会随着土地在农民收入来源中重要性的下降或农民人均收入（尤其是非农收入）水平的提高而减弱。在浙江经济相对发达地区，由于农村居民的绝大部分收入来自非农产业，土地的收入功能降低，同时，随着收入的提高，人们以货币收入抵御风险的能力也有所提高，因此，土地的社会保障功能已逐步弱化。

　　从另一方面看，土地流转的是土地的使用权，对于广大农民来说，把土地使用权流转出去，并不会损害其拥有的土地承包权。农民获得从集体承包土地的权利后，土地就赋予了农民一定程度的社会保障。农民在选择土地流转时，一个最基本的考虑是能否通过土地流转获得更多收入。因此，土地流转不但不会削弱土地的社会保障功能，反而会因农民收入的提高而强化土地的社会保障功能。一些人担心有些农民把土地流转出去后。到城市里务工经商，在经济条件好时可以稳定下来，一旦经济条件不好就只能回流农村，但这些回流的农民却没有了土地，失去了生活保障，容易造成社会木安定因素。从表面上看，这种认识有一定的道理，但如果我们始终坚持土地的集体所有制，坚持家庭承包制，那么这种担心就是不必要的。这是因为：第一，土地流转是使用权转让而不是土地买卖，始终存在一定的流转期限，并不会使农民永久失去土地。第二，土地流转的收益一般都不是一次性支付的，农民不能提前支取未来收益，因此，即使农民回流农村，也有一定的收入来源。第三，土地流转的收益一般也不是永久固定的，往往考虑了未来通货膨胀的因素，并留有在未来一定时间后重新谈判的空间和余地。土地流转收益在农户看来是有保障的。

　　（二）如何看待农村土地流转中出现的新问题

　　1.缺乏法律、法规的支撑。目前指导农村承包土地流转工作的政策、法规较缺乏，全国性的可上升到法律地位的文件更少，各地都在“摸着石头过河”，对于土地流转中产生的矛盾与纠纷，处理起来缺乏明确的法律依据；土地流转双方（或三方）的权利、义务怎么明确，其利益补偿关系如何协调，转包、转让价格根据什么确定，都存在较大的随意性；土地流转合同的鉴证、仲裁主体不明，木便于土地流转的规范运作。这些问题都呼唤着我国的《土地承包法》尽快出台，为全国范围内的农村土地流转提供有效的法律支撑和保障。

　　2.工作方式有时过于简单化。在推进农村土地流转的过程中，也存在一些基层干部出于种种原因，在工作方式上过于简单、粗暴，有时甚至搞行政强迫命令，存在为流转而流转的现象，没有充分尊重农民的意愿。有一个村在部分农户不愿意的情况下，按每亩238元的租金强行收回245亩土地，然后以每亩300元价格转包给外地老板，搞海水养殖，引起农民不满，导致联名上访，并由此带来许多不良后果。

　　3.维护农民利益和发展效益农业的冲突时有发生。通过土地流转，实现规模经营，提高土地生产率，发展效益农业，这是我国农业的发展方向。然而按人口均分土地容易形成“插花田”、“箱子田”的格局，难以形成规模经营。要实现土地的集中连片，有赖于承包

　　土地的农户的一致同意，但由于种种原因，在实际操作中往往会出现绝大部分农户同意，极少部分农户不同意的情况。维护少数农户的合法权益不受侵犯与推进效益农业之间会发生冲突。如何解决这对矛盾，至今还没有很好的办法。在浙江，解决这个问题目前还局限于依赖乡村干部做耐心细致的思想工作。

　　4.土地流转的中介服务组织匮乏，流转机制不完善。虽然土地流转的中介组织已经有了很大的发展，但仍有不少地方服务于土地流转的中介组织相当匮乏，缺少一个从下而上、网络状、多功能的中介服务体系。由于土地流转的中介服务组织匮乏，土地供求双方的信

　　息流动受阻，信息辐射面狭小，在一定程度上影响了土地流转的速度、规模和效益。缺乏中介服务，提高了土地流转的交易费用，造成“有买找不到卖、有卖找不到买”的局面，并限制了土地流转的区域范围。

　　从流转机制来看，农户间私下自由流转占有相当大的比例，这是因为私下自由流转比较灵活方便，完全出于农民自愿，思想阻力小，对外部条件要求低，具有普适性。然而，这种形式也存在相应的问题，即由于土地转让关系不稳定、期限短、缺乏制度保障，土地经营者在土地上的投资积极性不高，不利于土地的有效利用。据调查反映，占85.2％的耕地包进户实际承包期限与期望转包期限不一致，其中56.5％的包进户实际承包期比期望转包期短。有的地方土地转包仅以口头方式达成协议，没有书面合同；有的即便签订合同也存在着手续不规范、条款不完备、缺乏法律保障、隐患较多的问题，一旦发生纠纷就很难操作。

　　（三）如何发挥村级组织在农地流转中的作用

　　1.农地自发流转存在的不足及其原因。通过农户自发流转来实现土地的规模经营和农业结构调整，往往交易成本比较大，所需时间比较长。这是因为：

　　（1）由农户自己寻找转包对象，往往面临较大的搜寻成本。一般而言，农民想转包土地，总是在亲戚、朋友、邻居中寻找交易对象。农民一旦越过他平时的生活圈去寻找交易对象，其搜寻成本将明显上升。在交易量较小的情况下，农户缺乏在更大范围寻找交易对象的激励。土地在亲戚、朋友、邻居范围内私下流转虽能解决抛荒问题，但无法实现土地更有效的利用。如果不能在更大范围内寻找土地边际产出率高的交易对象，就难以实现土地的专业化规模经营。（2）由农户私下完成交易，往往会面临较大的谈判成本。有实力、愿投资农业的工商业主的介入，有利于发展高效农业。然而，要想取得较好的投资回报，一般都需要一定的经营规模（许多都要求在100亩以上）。要想达到该规模，如果由工商业主们挨家挨户与农户进行土地流转的谈判，对于工商业主来说，谈判成本太高，他们不愿承担。如果由农户们私下自发组织起来，把土地集中连片，统一与工商业主进行谈判，需要一种“集体行动”，而‘集体行动的逻辑”告诉我们，每一农户都存在“搭便车”动机，不愿承担谈判成本（组织成本）。此外，把土地集中连片进行专业化规模经营，经常需要进行相应的土地整治。大规模的土地整治同样也是一种“集体行动”，要想通过农户自发组织进行，是极其困难的。

　　（3）由农户自发实现流转，往往面临较大的履约成本。即便至定数量的农户能够克服“集体行动”的困难，实现了土地集中连片，并找到了愿意以较高价格承租的交易对象，也会面临较大的履约成本。这是因为一旦其中的某一农户由于种种原因（如丧失非农就业

　　机会、人口数量变动等），使原先约定的租金低于自己耕种的收益，即在该农户看来，原先转让出去是合算的，现在变得不合算了，那么该农户就有收回土地的动机，并转化为种种努力，如给承租人制造各种麻烦，要求提高租金等。在重新谈判过程中，农户占据着地缘

　　优势。较大的履约成本制约了农地流转的规模，削弱了承租人的投资积极性。

　　较大的谈判成本和履约成本还来自于《土地管理法》的制约。我国的《土地管理法》第15条明确规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”从实地调查看，各地都未严格执行该项规定，一些地方只是要求农户把土地转包给外村人时需村集体同意或备案。没有经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，就把土地流转给外村人或工商业主，虽然可以节省谈判成本，但会加大履约成本，一旦某农户想毁约，就可能拿起《土地管理法》这一法律武器。

　　2.村级组织在农地流转中可以发挥作用的几个方面。由于农户自发流转农地存在着上述种种缺陷，借助并充分发挥村集体经济组织的力量，以较小的交易成本进行农地流转，实现土地集中连片、专业化规模经营，就变得十分重要。我们认为，村集体经济组织完全可以在以下几方面发挥其积极作用：

　　（1）土地整理。通过土地整理，能够增加有效耕地面积，优化土地利用结构，改善农业生产条件和生态环境；能够彻底改变田、地、塘相互“插花”的现象，有利于土地互换，为土地集中连片产业化规模经营创造条件；能够更广泛地吸引工商业主投资效益农业，实

　　现农业产业结构调整。实现土地整理，必须充分发挥村集体经济组织的力量，包括从上级政府部门争取土地整治基金，鼓励企业、个人等社会资金参与土地整理，组织实施具体的土地整理工作，在整理完成后对土地进行统一分配和调整。

　　（2）组织协调。村集体通过对那些有条件、也愿意流转土地的农户进行组织协调，从而实现土地集中连片，建立土地流转机制，有利于改变部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业状态，解除土地对这些农民的束缚，促进农村劳动力向非农产业转移、向城镇集聚，推动城市化进程。在具体操作中，可以先通过“反租”实现土地的集中连片，再由集体经济组织“倒包”给专业户或工商企业进行专业化经营。如果选择土地股份合作，可由村集体出面统一进行土地评估，折价入股，实现土地的集中连片，再由股份公司统一经营，雇工或承包给专业户进行专业化生产。

　　（3）招商引资。通过上述工作实现了土地的集中连片，并不一定能够真正做到专业化规模经营、发展高效农业，还需要进行相应的招商引资。由村集体出面对外统一招商、公开招标，以吸引广大工商企业和经营大户投资效益农业，最终促进农业向集约化、专业化、

　　高效化方向发展，既能提高土地的利用率，又能增加出让方的收入，从而达到两全其美的效果。

土地流转范例篇3

　　【关键词】土地流转；“流”出特色；“转”出活力

　　河北省隆化县章吉营乡属传统的农业的大乡，农民收入主要以种植大田玉米及外出打工收入为主。自2014年2月，开展党的群众路线教育实践活动以来，乡党委、政府通过走村入户、调查研究，在充分了解社情民意的基础上，以促进农民持续增收为核心，以发展现代农业为方向，以农村土地流转服务为平台，大力引导和规范农村土地流转，着力推进适度规模经营和农业产业化发展，促进了农业增效、农民增收、农村稳定，使土地流转“流”出了特色，“转”出了活力。目前，全乡已经通过各种方式流转土地1500亩，涉及9个村户，成立各类专业合作社25个，带动农户500户，户均增收1000元。

　　1 土地流转的主要做法

　　1.1 解放思想，统一认识，加强宣传引导

　　农村土地流转虽是一种市场行为，但离不开政府的引导

　　与服务。一是加大政策宣传。为充分调动土地流转的积极性，该乡加大对土地流转的政策宣传和解释，充分利用会议、广播、黑板报、横幅、标语等不同形式，多渠道、多层面宣传土地流转有关政策，让土地流转的政策家喻户晓，让农民认清开展土地流转的好处。二是对比算帐引导。耐心帮助农民算清两个帐。对于出让方来讲，土地流转出去每年都有稳定的流转收益，旱涝保收，零风险；另外还能到种植区打工，得到不低的务工收入。对承租方来讲，通过流转土地连片规模经营，效益是种植粮食的几倍，怎么算都不吃亏。通过两头算帐，双方在利益上达成一致，能够实现双赢，得到了农户和承租户的认可。三是干部带头引领。发动村干部做典型、当标杆，领着群众干，做给群众看。目前，各村村干部都参与到土地流转中来，带头建起了大棚，种植草莓、木耳、蔬菜、中草药、甜玉米等，较好地发挥了村干部的示范带头作用，促进了土地流转升温加速。四是严格把握政策原则。遵循市场经济规模和农民群众意愿，在促进土地流转中切实转变观念、加强引导、注重管理、创新服务，坚持“依法、自愿、有偿”的原则，不搞强迫命令等违反农户意愿的硬性流转。五是强化科技服务。依托“农广校”和“阳光工程”，加强流转大户的农业适用技术培训和指导，共开展各类农业科技培训30场次、3000余人次，印发资料1万余份，提高了规模大户的生产技术水平，培育了一大批“职业农民”，让他们持证上岗。同时开展农技人员“三个一”活动，采用一对一的技术指导方式，对新流转大户全程跟踪服务。六是矛盾纠纷调处得力。及时调节土地流转过程中由于流转程序、合同不规范等引发的矛盾纠纷，引导建立公开、公正、公平、合法、合理的流转程序，从而维护土地所有者、承包者、受让者的合法权益，维护社会和谐稳定。

　　1.2 规范形式，创新模式，促进土地流转

　　在土地流转过程中，按照“政府引导，大户投资，产业化开发”的思路，大力引导各类组织和个人参与土地流转，促进流转主体多元化。一是引导农业企业建基地。如2010年，通过土地流转，推行“公司+基地+农户”的模式，在韩吉营村建设了占地面积达1000余亩的蓝莓园，形成了以“市场为导向，龙头企业为主体，基地建设为依托，农户参与为基础的标准化发展格局。二是引导大户和合作社开展规模经营。如隆化县柏利兴果蔬合作社和隆化县一源万果蔬专业合作社，通过土地流转，在韩吉营和柏子沟两个村建设了450亩的草莓基地，既增加了经济效益，又带动了群众增收致富。

　　1.3 强化保障，夯实基础，推动土地流转

　　章吉营乡在抓好土地流转工作的同时，坚持以良好的投资环境吸引客商，以优良的态度为客户服务。乡党委、政府通过积极争取项目，在乡域公路沿线各村实施河北省新增一千亿斤粮食田间工程3000亩，现代农业田间工程3500亩，确保各村土地实现路通、水通、电通。这些基础设施建设的到位，极大地改善了农业生产条件，增加了对外招商引资的筹码。优良的经济发展环境、得天独厚的地域条件、广阔的设施农业发展空间，成为外商投资创业的不二选择。

　　2 土地流转取得的成效

　　2.1 推动了设施农业的发展，形成了产业板块

　　章吉营乡在土地流转中，注重发展规模设施农业产业区，形成产业板块。占地1000亩的蓝莓是河北省唯一蓝莓种植基地，现已产果销售，同时围绕蓝莓这一主导产业又新投资建设占地20亩的蓝莓酒厂和酒庄，极大地带动了整个产业的发展；占地450亩的草莓基地建设也如火如荼的施工中，年产草莓水果1225吨，可供应全国草莓鲜果市场，并计划与县内食品公司筹划新建草莓罐头和果酱生产线，届时集草莓育苗、鲜果采摘及果品深加工为一体的项目，将有效带动乡域乃至全县设施农业的发展；占地100亩的万亩园黑木耳和蔬菜种植基地也已开始生产，利用本地特有的山林资源和劳动力市场，以合作社+农户+公司的模式，又新发展本地群众发展庭院经济300亩，群众以自有柴山为主体入股，生产菌棒，在自家院子里种植黑木耳，合作社负责技术指导，公司负责运输外销，一环扣一环，节节生利，群众受益，产业做长，板块做强。

　　2.2 龙头企业带动作用明显，主导产业特色突出

　　在主导产业的培育上，重点发展丽海蓝莓、一源万草莓、万亩园黑木耳等龙头企业，重点把蓝莓、草莓、黑木耳、蔬菜、中草药等产业做大做强。通过基地带动周边农户，全乡设施蔬菜、水果、中草药、大榛子已达到3000亩。

　　2.3 保障了农民权益，增加了农民收入

　　一方面土地流出农户的流转费明显增加，农户的流转费涨到了每亩1000元，最高的已上升到每亩1200元。另一方面，通过调整结构发展设施农业，新增就业岗位800个，亩均增收1.5万元以上，人均增收6500元以上。

　　3 土地流转的几点体会

　　3.1 提高认识，是做好土地流转工作的思想基础

　　大力宣传《农村土地承包法》和有关法律法规和政策，不断提高土地资源利用率，大力宣传本乡通过土地经营权流转增收的典型和土地流转的趋势、好处，要让广大农民了解政策，消除误会，提高“以地生财”的意识。

　　3.2 强化领导，是做好土地流转工作的组织保障

　　组建农村土地经营权流转工作领导小组，负责农村土地政策的宣传、培训、指导、流转手续的规范、合同的签订和登记等工作。

土地流转范例篇4

　　“政府推动、市场主导，规划先行、结合社保”，浙江东部沿海城市慈溪走出了一条独特的土地流转之路，由此实现了规模经营，农村土地的命运也由大量抛荒转到被争先承包。

　　中介搭桥

　　慈溪的土地流转工作起步较早，1989年就制定了土地流转专门文件。随着慈溪经济的发展，大量农业劳动力流向工商业，许多耕地被抛荒。1999年，《关于鼓励土地经营权依法流转，积极推进土地规模经营的意见》出台，一项关于“建立土地流转服务机构”的措施推动了慈溪土地流转的跨越。

　　2002年，慈溪市20个镇、街道全部建立了土地流转服务中心，289个拥有承包土地的村全部建立了土地流转服务站，基本形成了自下而上、覆盖全市的土地流转服务体系。自愿流转土地的农民可以就近与村服务站签订流转合同，他们不用负责土地承包结果，只需按合同规定按时领取土地流转费。村土地服务站负责将手中的土地集中进行公开招标，承包大户省去了挨家挨户谈判的麻烦。若流转范围超出本村，亦有相应的乡镇服务中心负责流转服务。

　　信息对称公开、一切按照合同办事，纠纷减少，土地流转效率提高。据慈溪市统计数字，仅2002年，慈溪新增流转土地达到6万多亩，放量到上一年的6.5倍。至今，慈溪每年新增土地流转面积均在1.5万亩以上。

　　项目带动

　　作为一个人多地少的南方小城，慈溪市的人均耕地面积仅为0.6亩，而且分布较散，如何整合土地资源，形成大面积可承包的土地？慈溪市政府部门支出两招。

　　第一招，政府整理土地项目带动土地流转。优先选择已经打破地域界限的区域，规划建立土地整理、土地综合开发、土地围垦等项目，并配以各种基础设施，提升土地质量，形成大面积可以规模经营的优质土地；第二招，以产业化项目拉动土地流转。通过发展产业化项目，慈溪的农业产业链得以延长，大量的农产品加工企业如雨后春笋般不断涌现，规模性承包土地的需求越来越旺盛。

　　在实际操作中，慈溪将本市的产业发展规划与项目建设结合起来。产业规划中限定某一区域是某种作物的产区，区域内的项目必须按照该作物的种植要求来进行开发。项目开发验收完毕，该区域还必须严格执行规划所限定的用途。

　　据慈溪市统计数据，慈溪现有10亩规模经营以上的土地31.6万亩，100亩经营规模以上的超过12万亩，正在流转的31.4万亩土地中，通过项目开发促成的占一半以上。

　　创新模式

　　中介服务和项目带动已经成为慈溪土地流转常用的方式，但是，慈溪从来没有停止探索的脚步。目前，慈溪的土地流转出现了三种典型的新办法。

　　第一是推行土地股份制合作，增加农民收入和经营积极性；再者实行“四统一”型规模经营，通过统一布局、供种、管理、销售的方式进行标准化生产，不流转亦能实现规模经营；第三尝试季节性土地流转，针对水稻主产区季节性抛荒的现象，在农闲时由规模经营大户集中种植一季小麦或早稻，种完后仍还给农户种植水稻，第二年再集中经营。

　　目前，慈溪正鼓励发展土地股份合作社。农户用土地承包经营权，农场主以资金、技术等分别入股合作社，流转土地实行统一经营。除了土地流转费用和保险费，农民还能在避免经营风险的基础上按期领取分红。

　　关于土地股份合作，慈溪已经积累了一些经验。2007年9月，龙山镇山下村土地股份合作社成立，通过公开招标，合作社统一将508亩耕地承包给了林洪水稻农场，由该农场实行集约化经营；逍林镇的土地股份合作社则又有所不同：合作社对涉及到10个村海涂地进行股权设置，600多亩土地分成11股，由逍林镇和10个村各确定1股。

　　政策配套

　　不论土地流转以何方式呈现，慈溪市政府都积极关注农民和土地承包大户的利益，给双方以优惠和支持。

　　随着慈溪经济的发展和各项惠农政策的落实，农民对于土地收入预期增高，适逢土地流转合同大量到期，农民对于土地流出更加慎重。如何让农民放心流出攥在手心的土地？慈溪市实行了“承包地流转换保障”的政策，对二轮承包期内剩余年限的土地承包经营权一次性委托镇、村流转服务组织的并有书面承诺的农户，市财政给予每年每亩100元的养老保险补贴。土地被征用后，土地承包权属关系不变，劳动力安置等优惠政策也不会受到影响。

土地流转范例篇5

　　关键词：城镇化；土地流转；土地租金；机械生产；农民收入

　　一、土地流转背景

　　（一）政策背景

　　2015年实质性起步，此次改革的两大重点将是土地节约集约利用和农地入市。坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。

　　（二）现实背景

　　现今，城镇化背景下湖北省农村耕地利用存在一些问题，大部分农村年轻劳动力进入城镇工作，大量的耕地被闲置下来，甚至被废弃，造成的土地资源浪费十分严重。这一现状表明提高土地利用率迫在眉睫。在城镇化发展较快的农村地区，土地资源浪费问题更为突出。

　　二、土地流转状况

　　1、大户土地流转、使用情况。

　　2、小户土地流转、使用情况。许多农户外出务工，大部分土地被征收为建设用地或者被其他人承包。其中，农户土地被政府征收，用于修建基础设施（如公路等）或者修建新的小区，每亩补贴16000～18000元不等，同时，也有少数农民在道路旁边的荒地种蔬菜自给。

　　3、土地流转方式分析。流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。

　　（1）以流转主体为标准，以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90%。

　　（2）以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包、出租为主，约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。出租中又以租给个体工商户开办采石场为主。

　　（3）以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占总流转农户数的60%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10%。

　　（4）以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60%以上，有偿流转的比例正呈上升趋势。

　　三、土地流转市场

　　黄冈市路口镇地区的土地流转方式是农户与村委会进行协商，以每亩16000～18000不等的价格把土地承包出去，再由政府把所有承包的土地集中起来转租给企业。或是农户之间以口头协议的方式进行转让，涉及范围小，有偿性低，土地流转效率不高，导致部分土地闲置。根据国家今年颁布的最新土地流转政策，路口镇这种由政府将农民的土地集中回购再承包给其他大户的做法存在不合理性，需要查证。

　　四、土地流转对农户的影响

　　（一）对生产大户的影响

　　1、土地流转使生产大户能够更为便利的获得土地。在我们的社会实践中这一方面表现的比较明显的便是千叶湖生态农庄。该生态农庄的10000亩土地便是千叶湖生态农业有限公司从黄冈市黄州区路口镇政府那里购买的来。也正是土地流转的这项政策，使的该公司能够获得整整10000亩集中成片的土地。

　　2、土地流转为生产大户实行集约化生产提供了可能性。无论是湖北黄冈千叶湖生态农庄，还是湖北青藤有限公司，或者是阳一生态园都是通过土地流转获得一大片完整的土地，也正是这一大片完整的土地，才为这些生产大户的集约化经营提供了基础。

　　3、土地流转也使生产大户周围的居民获得额外的工作机会和收入。我们从路口镇的几家生产大户了解到，他们虽然实行的是集约化管理，同时他们也使用机械，但是在农忙时节，他们还是需要更多的人力资源来进行管理劳作。比如千叶湖生态园，平时只需要十几名固定工人，但是到了农忙时节，他们则需要雇佣30―40名工人来做工，里面有一些农户也恰好是这些土地原来的主人。这一模式，也使得生态园周围的农户获得了额外的工作机会。

　　（二）对小农户的影响

　　农民收入的主要组成部分是工资性收入以及家庭经营收入，就目前来看，这两种收入的增长都有所放缓，并且进一步趋向饱和。农民想要进一步增加自己的收入，必须在其他的生产要素中寻找机会。所以一部分农民选择转包或租出土地，转入非农产业，因为非农产业的收入较高且稳定，当然这只是农民流转出土地的一个因素。从土地流出方来说，土地的流转在解放农民的时间和精力从事其他生产活动的同时，也能给农民带来使用权流转所获得的经济价值。通俗点儿说，农民也能通过流转土地获得收入或者是获得政府的补贴。当然这只是土地流转政策施行后的理想状态。在我们社会实践调查的大多数的小户中，很多在转入非农产业后，都不能找到收入令人满意的工作，同时他们从国家哪里获得补贴也是微乎其微。更严重的是许多农户的政府补贴都被当地政府私自挪作他用，令那些将土地流转出去的农民的收入更加不足。

　　所以，土地流转从不同的方面多大户和小户造成了不同的影响。大户通常作为土地的流入方，从土地流转的过程中，获得很大的好处，实现了很多土地流转之前所无法实现的生产模式。而小户多作为土地流出方，则多在土地的流转过程中无法得到更多好处。国家的政策在大的方面是好的。主要的原因是国家在制定土地流转的补偿措施和国家政策的执行当面做的不够到位。在这一方面，国家还要大大加强。

　　（作者单位：湖北经济学院）

　　参考文献：

　　[1] 贺振华。农地流转中土地租金及其影响因素分析[J]。社会科学，2003，07：22-27.

　　[2] 韩连贵。关于农村土地使用权流转的发展趋势分析[J]。经济研究参考，2005，10：26-31

　　[3] 曾真。新型城镇化背景下我国农村土地流转问题研究[D]。华中师范大学，2014.

　　[4] 光[土地流转的好处：以北京通州、山东泰安、郫县花乡、崇州凯泉为例]社科院 2014年11月21日

　　[5] 邵丽亚。农地流转对农户土地利用的影响[D]。西南大学，2014.

　　[6] 葛丽丽。农村土地流转问题研究[D]。安徽大学，2013.